Infestation : les droits du propriétaire face à son locataire, et la marche à suivre

La réponse courte

Deux choses sont vraies en même temps, et c'est ce qui rend ces dossiers confus.

Le traitement vous incombe. Les articles 1854 et 1910 du Code civil du Québec vous obligent à délivrer un logement en bon état d'habitabilité et à l'y maintenir pendant toute la durée du bail. La vermine porte atteinte à cette habitabilité. Cette obligation est d'ordre public : aucune clause de bail ne peut la transférer au locataire.

Mais vous avez des droits pour l'exécuter. Vous pouvez entrer pour vérifier l'état des lieux, entrer pour faire les travaux, et exiger la collaboration du locataire. S'il refuse, vous avez des recours — jusqu'à la résiliation du bail dans les cas graves.

Cet article détaille les préavis, les heures permises, et la marche à suivre quand ça bloque. Le pendant, vu du côté du locataire, est ici.

D'abord, ce que vous devez

Commencer par vos obligations n'est pas une concession : c'est ce qui détermine l'issue devant le Tribunal administratif du logement. Un propriétaire qui a tardé se présente en position faible, quelle que soit l'attitude du locataire.

• Articles 1854 et 1910 : délivrer et maintenir le logement en bon état d'habitabilité.
• Article 1913 : ne pas offrir en location ni délivrer un logement impropre à l'habitation.

La jurisprudence est exigeante sur la vermine : vous devez agir sans délai et faire appel à des professionnels compétents. Les tribunaux y voient une obligation de résultat, pas une obligation de moyens. Autrement dit, « j'ai essayé » ne suffit pas.

Conséquence pratique : dès le premier signalement, le compteur tourne. Un dossier ouvert et documenté dans les 48 heures vous protège; trois semaines de silence vous exposent à une ordonnance, une diminution de loyer ou des dommages-intérêts.

Le droit d'accès : préavis et heures permises

C'est le point le plus utile de cet article, et le plus mal connu des deux côtés. Le Code civil distingue trois situations, avec des règles différentes.

Vérifier l'état du logement (inspection)

• Préavis de 24 heures au locataire, sauf urgence (article 1931).
• Le locataire peut refuser avant 9 h et après 21 h (article 1932).
• Il peut aussi refuser, dans tous les cas, si vous ne pouvez pas être présent.

Faire les travaux (le traitement lui-même)

• Le locataire ne peut pas refuser l'accès lorsque vous devez y faire des travaux (article 1933).
• Il peut toutefois refuser avant 7 h et après 19 h — sauf s'il s'agit de travaux urgents.
• Le préavis de 24 heures de l'article 1931 s'applique également.

L'urgence

En cas d'urgence, le préavis n'est pas requis. Mais « urgence » a un sens précis : ce n'est pas votre calendrier qui la définit, c'est le risque. Une infestation active qui se propage aux logements voisins peut la constituer; une inspection de routine, non.

Le préavis se donne par écrit et se conserve. Un avis verbal existe en droit, mais il ne se prouve pas — et devant le tribunal, ce que vous ne pouvez pas prouver n'a pas eu lieu.

Le cas de la simple suspicion

Vous n'avez pas besoin d'une plainte du locataire concerné pour agir. Une suspicion raisonnable suffit à justifier une inspection : un signalement dans le logement voisin, des traces dans la buanderie commune, un dépôt d'ordures anormal, ou un précédent dans l'immeuble.

La démarche est la même : avis écrit de 24 heures précisant la date, la plage horaire, le motif et le fait qu'un technicien vous accompagnera. Restez factuel — un avis rédigé comme une accusation braque l'occupant et complique tout le reste.

Dans un plex, cette inspection ne devrait jamais se limiter à l'unité soupçonnée. Les colonnes de plomberie et les gaines électriques relient les étages, et une population peut circuler entre les logements sans passer par une porte. Nous expliquons ce mécanisme en détail ici.

Ce que vous pouvez exiger du locataire

Ses obligations sont réelles, et elles sont le pendant des vôtres :

• Articles 1855 et 1911 : user du logement avec prudence et diligence, et le maintenir en bon état de propreté.
• Article 1866 : vous informer des défectuosités et des détériorations. Le locataire qui cache une infestation pendant des mois manque à cette obligation.
• Article 1860 : ne pas troubler la jouissance normale des autres occupants. C'est l'article qui donne du poids à un dossier d'immeuble : un refus de collaborer ne nuit pas qu'à vous, il nuit aux voisins.
• Articles 1931 à 1933 : permettre l'accès, dans les conditions vues plus haut.

S'y ajoute la préparation du logement avant le traitement. Elle n'a pas d'article dédié, mais elle découle des obligations de collaboration et de prudence — et sur le plan technique, elle décide en grande partie du résultat. Le protocole que nous remettons est public, ce qui vous permet de démontrer que les consignes ont bien été transmises.

Si le locataire refuse : la marche à suivre

L'ordre compte, et brûler une étape affaiblit la suivante.

1. Un avis écrit, factuel

Date, plage horaire, motif, nom de l'entreprise qui interviendra. Envoyez-le de façon à pouvoir prouver la réception. Conservez une copie.

2. Une deuxième tentative, documentée

Notez l'absence ou le refus : date, heure, ce qui s'est passé, témoins s'il y en a. Un technicien qui se déplace pour rien peut le consigner dans son rapport — c'est une preuve datée par un tiers.

3. Une mise en demeure

Elle rappelle les obligations, fixe un délai précis et annonce la suite. C'est souvent l'étape qui débloque le dossier.

4. Une demande d'ordonnance au Tribunal administratif du logement

Si le locataire refuse l'accès sans motif prévu par la loi, vous pouvez demander une ordonnance d'accès. C'est la voie normale, et elle fonctionne dans la majorité des cas.

5. La résiliation, en dernier recours

L'article 1863 prévoit que l'inexécution d'une obligation donne droit à l'exécution en nature et, si l'inexécution cause un préjudice sérieux, à la résiliation du bail. La jurisprudence a résilié des baux pour refus persistant de collaborer à un traitement de punaises de lit, en retenant le préjudice causé aux autres occupants de l'immeuble.

Mais soyons précis sur le seuil : ce n'est pas une première étape. Ces décisions font généralement suite à une ordonnance déjà rendue et restée sans effet, à des avis écrits répétés, et à un préjudice démontré. Un propriétaire qui demande la résiliation après un seul rendez-vous manqué se fait renvoyer à ses devoirs.

Pouvez-vous facturer le traitement au locataire ?

C'est la question que la plupart des propriétaires posent en premier, et la réponse par défaut est non.

L'extermination découle de votre obligation d'habitabilité. Vous ne pouvez pas facturer le traitement au locataire du seul fait qu'il a signalé le problème, ni parce que vous supposez qu'il l'a « amené ». Une clause de bail prévoyant le contraire est sans effet, puisque l'obligation est d'ordre public.

Une réclamation n'est envisageable que si vous démontrez une faute du locataire — et le fardeau vous appartient. Sont plus défendables :

• Le refus persistant de collaborer, qui a fait échouer un traitement déjà payé et en a rendu un second nécessaire.
• Le défaut de préparer le logement malgré des consignes écrites transmises et reçues.
• Des conditions d'insalubrité imputables à l'occupant et non corrigées malgré des avis.

Sont beaucoup plus faibles : « il revient de voyage », « il a acheté des meubles usagés », « c'est sûrement lui ». Ce sont des hypothèses, pas des preuves — et les tribunaux les traitent comme telles.

Notre position sur ce point est simple, et elle vous concerne aussi : nous ne vendons pas un traitement à un occupant quand l'obligation revient au propriétaire.

L'immeuble : traiter à l'échelle du bâtiment

C'est là que les propriétaires perdent le plus d'argent, et rarement pour les raisons qu'ils croient.

Traiter uniquement le logement qui se plaint coûte moins cher au départ et davantage à l'arrivée. Dans un plex, les percements de plomberie et les gaines électriques sont rarement obturés entre les étages : la population se déplace au lieu de disparaître, et revient. Ce qui aurait coûté une intervention en coûte trois.

Deux réflexes qui changent la trajectoire d'un dossier :

• Inspecter les unités contiguës — à côté, au-dessus, en dessous — dès le premier signalement, même sans plainte. Dans une infestation naissante, l'occupant ne voit rien pendant des semaines.
• Traiter la buanderie commune en premier quand il y en a une : c'est là que les punaises passent d'un logement à l'autre, dans les paniers à linge.

Notre protocole immeuble, avec la coordination des accès et le calendrier de préparation, est détaillé ici.

La documentation qui vous protège

Un dossier de propriétaire se gagne sur les mêmes bases qu'un dossier de locataire : ce que vous pouvez montrer.

• Le signalement reçu, daté, et votre réponse — avec le délai entre les deux.
• Les avis d'accès de 24 heures, et la preuve de leur transmission.
• Les rapports d'intervention, y compris ceux des visites où l'accès a été refusé.
• Les consignes de préparation transmises, avec la date d'envoi.
• À Montréal, les déclarations à la Ville. Toute intervention d'extermination de punaises de lit doit y être déclarée, dans les 5 jours, et l'obligation repose sur l'exterminateur. Nous détaillons ce mécanisme ici. Cet historique officiel vous sert en litige, et lors de la vente de l'immeuble.

C'est ce que nous fournissons systématiquement : rapport écrit, facture détaillée, identification de l'espèce, et déclaration conforme. Nos numéros — permis d'entreprise C5 nº 402574504 et certificats d'applicateur CD5 — figurent sur chaque rapport. Une intervention par une entreprise non certifiée affaiblit votre dossier autant que votre traitement.

Demandez une inspection gratuite ici, ou appelez-nous au (514) 835-2108.

Avertissement

Cet article présente de l'information générale sur le cadre applicable au Québec. Il ne constitue pas un avis juridique et ne remplace pas une consultation. Chaque situation dépend de ses faits propres. Pour un accompagnement, adressez-vous au Tribunal administratif du logement, à une association de propriétaires, ou à un avocat.

Sources

Obligations du locateur et du locataire, inexécution et résiliation : Code civil du Québec, articles 1854, 1855, 1860, 1863, 1866, 1910, 1911 et 1913. Accès au logement, préavis de 24 heures et heures permises : Code civil du Québec, articles 1931, 1932 et 1933. Recours du locateur en cas de refus d'accès et résiliation pour défaut de collaborer à un traitement : Tribunal administratif du logement et jurisprudence québécoise rapportée par SOQUIJ et la CORPIQ. Obligation de déclarer les interventions d'extermination de punaises de lit : Ville de Montréal, Règlement sur la salubrité, l'entretien et la sécurité des logements.