Qui doit payer l'exterminateur, le locataire ou le propriétaire ?

Le propriétaire. En vertu des articles 1854 et 1910 du Code civil du Québec, le locateur doit délivrer un logement en bon état d'habitabilité et l'y maintenir pendant toute la durée du bail. La présence de vermine porte atteinte à cette habitabilité : l'extermination lui incombe, et il ne peut pas la facturer au locataire du seul fait que celui-ci a signalé le problème. Cette obligation est d'ordre public, donc aucune clause de bail ne peut y déroger.

Une clause du bail peut-elle mettre l'extermination à ma charge ?

Non. L'obligation de maintenir le logement en bon état d'habitabilité est d'ordre public : une clause de bail qui y déroge est sans effet, même si vous l'avez signée. En revanche, vous demeurez tenu d'user du logement avec prudence, de le maintenir propre, de signaler les problèmes et de permettre l'accès pour les travaux.

Puis-je faire traiter moi-même et me faire rembourser par le propriétaire ?

Oui, à des conditions précises. L'article 1868 du Code civil du Québec permet d'entreprendre une réparation ou d'engager une dépense sans autorisation du tribunal lorsque c'est urgent et nécessaire pour assurer la conservation ou la jouissance du logement. Vous devez avoir tenté de joindre le propriétaire, vous limiter à l'essentiel, engager une dépense raisonnable et tout documenter. Vous avez alors droit au remboursement des dépenses raisonnables et pouvez au besoin les retenir sur votre loyer. Attention : si le tribunal juge ensuite que la dépense n'était pas urgente et nécessaire, ou le montant déraisonnable, vous en assumez le coût.

Puis-je retenir le montant sur mon loyer sans passer par le tribunal ?

L'article 1868 le permet pour des dépenses raisonnables engagées pour des réparations urgentes et nécessaires, sans autorisation préalable du Tribunal administratif du logement. Mais c'est une mesure exceptionnelle : un locataire qui retient des sommes ne correspondant pas à des dépenses raisonnables s'expose à une demande de recouvrement de loyer impayé. Conservez la facture détaillée, le rapport d'intervention et la preuve de vos démarches auprès du propriétaire.

Que faire si le propriétaire ne répond pas à mon signalement ?

Signalez d'abord par écrit et gardez une copie datée — un appel ne laisse pas de trace. Laissez un délai raisonnable, qui se compte en jours pour une infestation active. Si rien ne bouge, envoyez une mise en demeure fixant un délai précis. Ensuite, vous pouvez vous adresser au Tribunal administratif du logement pour obtenir une ordonnance d'exécution des travaux, et selon les cas une diminution de loyer ou des dommages-intérêts.

Puis-je quitter mon logement à cause d'une infestation ?

C'est un seuil élevé. Pour être justifié d'abandonner le logement, il faut démontrer que son état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants au sens de l'article 1913 du Code civil, ou qu'il a été déclaré impropre à l'habitation par une autorité compétente. Partir sans cette démonstration vous expose à demeurer tenu du loyer. Documentez la situation et informez-vous auprès du Tribunal administratif du logement ou d'un comité logement avant d'agir.

Infestation : droits du locataire au Québec

La réponse courte

Au Québec, l'extermination incombe au propriétaire. Le locateur doit délivrer un logement en bon état d'habitabilité et l'y maintenir pendant toute la durée du bail (articles 1854 et 1910 du Code civil du Québec). La présence de vermine — punaises de lit, coquerelles, souris, rats — porte atteinte à cette habitabilité, et son élimination relève donc de lui.

Deux précisions qui changent beaucoup de discussions :

Cette obligation est d'ordre public. Aucune clause de bail ne peut y déroger. Une signature au bas d'un document disant « l'extermination est à la charge du locataire » ne rend pas cette clause valide.
Elle ne dépend pas de qui a « amené » les insectes. Le propriétaire ne peut pas vous facturer le traitement du seul fait que vous avez signalé le problème.

Et si l'urgence l'exige et qu'il n'agit pas, l'article 1868 du Code civil vous permet, à certaines conditions, de faire exécuter les travaux et d'en réclamer le remboursement. C'est le cœur de cet article, et nous y venons plus bas — avec les conditions, parce qu'elles comptent autant que le droit lui-même.

Ce que dit la loi, précisément

Du côté du propriétaire

Articles 1854 et 1910 : il doit délivrer le logement en bon état d'habitabilité et l'y maintenir pendant toute la durée du bail.
Article 1913 : il ne peut ni offrir en location ni délivrer un logement impropre à l'habitation.

La jurisprudence a précisé la portée de cette obligation en matière de vermine : le propriétaire doit prendre sans délai les moyens nécessaires pour régler le problème, en faisant appel à des professionnels compétents. Ce n'est pas seulement une obligation de « faire des efforts » — les tribunaux y voient une obligation de résultat.

Du côté du locataire

Vos obligations existent aussi, et elles conditionnent souvent l'issue d'un litige :

Articles 1855 et 1911 : user du logement avec prudence et diligence, et le maintenir en bon état de propreté.
Article 1866 : informer le locateur des défectuosités et des détériorations. Autrement dit, signaler est une obligation, pas seulement un droit.
Article 1857 : permettre l'accès au logement, sur préavis, pour la vérification et les travaux.

C'est le dernier point qui piège le plus de gens : refuser l'accès au technicien, ou ne pas préparer le logement selon les consignes reçues, peut vous être opposé — et c'est le seul terrain où votre responsabilité est réellement engagée.

La marche à suivre si le propriétaire n'agit pas

L'ordre compte. Chaque étape crée la preuve dont dépend la suivante.

1. Signalez par écrit, dès le premier signe

Un appel ne laisse pas de trace. Envoyez un courriel ou un texto, et gardez une copie datée. Décrivez ce que vous observez, où, et depuis quand. Joignez des photos datées si vous en avez.

2. Laissez un délai raisonnable

Ce que « raisonnable » veut dire dépend de la gravité. Pour une infestation active de punaises de lit ou de coquerelles, on parle de jours, pas de semaines : le problème s'aggrave et se propage aux logements voisins pendant ce temps.

3. Envoyez une mise en demeure

Si rien ne bouge, une mise en demeure écrite fixe un délai précis et annonce la suite. Envoyez-la de façon à pouvoir prouver la réception.

4. Adressez-vous au Tribunal administratif du logement

Vous pouvez demander une ordonnance forçant l'exécution des travaux, et selon les cas une diminution de loyer ou des dommages-intérêts pour la perte de jouissance subie. L'article 1867 prévoit aussi la possibilité de demander au tribunal l'autorisation d'exécuter vous-même les travaux.

C'est la voie normale. Mais elle prend du temps — et le temps est précisément ce qui manque quand une infestation s'étend.

L'urgence : payer d'abord, réclamer ensuite (article 1868)

Voici le recours que peu de locataires connaissent, et il répond exactement à cette situation.

L'article 1868 du Code civil du Québec permet au locataire d'entreprendre une réparation ou d'engager une dépense même sans autorisation du tribunal, lorsque c'est urgent et nécessaire pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué. Il a alors droit au remboursement des dépenses raisonnables engagées, et peut au besoin retenir ce montant sur son loyer — sans avoir à obtenir l'aval du Tribunal administratif du logement au préalable.

Les conditions, qui comptent autant que le droit

Vous devez avoir tenté de joindre le propriétaire — ou l'avoir informé, s'il n'agit pas en temps utile. Notez les dates, les heures, le nom de la personne jointe, et conservez vos écrits. C'est la première chose qu'on vous demandera.
La situation doit être réellement urgente et nécessaire. C'est une mesure exceptionnelle, pas un raccourci pour éviter la discussion.
Limitez-vous à l'essentiel, et engagez la dépense comme s'il s'agissait de votre propre bien. Le critère est le caractère raisonnable du montant.
Conservez tout : facture détaillée, reçus, rapport d'intervention.
Le propriétaire peut intervenir à tout moment pour reprendre les travaux à son compte.

Le risque, dit clairement

Si le tribunal juge par la suite que la dépense n'était pas urgente et nécessaire, ou que le montant n'était pas raisonnable, vous en assumez le coût — et une retenue sur le loyer qui ne correspond pas à des dépenses raisonnables vous expose à une demande de recouvrement de loyer impayé.

Ce n'est pas une raison de renoncer à ce recours. C'en est une de le documenter sérieusement, et de faire appel à une entreprise qui remet une facture détaillée et un rapport écrit.

Ce qui fait la différence devant le tribunal : la preuve

Un dossier se gagne rarement sur le principe — il se gagne sur ce que vous pouvez montrer. Constituez, dès le premier jour :

Un journal daté : dates d'observation, pièces touchées, évolution.
Des photos datées des insectes, des traces, des piqûres s'il y a lieu.
Toutes les communications avec le propriétaire, dans l'ordre : signalement, relances, mise en demeure, réponses ou absence de réponse.
La facture détaillée et le rapport d'intervention, si vous avez fait traiter.
À Montréal, la déclaration à la Ville. Toute intervention d'extermination de punaises de lit doit y être déclarée, et l'obligation repose sur l'exterminateur, dans les 5 jours. Nous détaillons ce mécanisme ici. Cette déclaration constitue une trace officielle, datée, qui joue en votre faveur.

Un rapport qui identifie l'espèce, décrit l'ampleur et documente l'intervention vaut beaucoup plus qu'une facture d'une ligne.

Les erreurs qui coûtent cher

Traiter soi-même à l'aérosol. C'est le geste le plus dommageable : les produits répulsifs dispersent la population dans les murs et vers les logements voisins, et leurs résidus rendent inefficaces les appâts qu'un professionnel posera ensuite. Nous expliquons ici pourquoi. Sur le plan juridique, cela complique aussi la démonstration de l'ampleur initiale.
Refuser l'accès ou ne pas préparer le logement. C'est le seul point où votre propre responsabilité est vraiment en jeu, et il peut vous être opposé.
Ne signaler que verbalement. Sans écrit, l'étape 1 n'existe pas.
Quitter le logement sur un coup de tête. Pour être justifié d'abandonner le logement, il faut que son état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité, au sens de l'article 1913 — ou qu'il ait été déclaré tel par une autorité compétente. C'est un seuil élevé.
Attendre. Une infestation ne se stabilise pas d'elle-même, et le délai joue contre votre dossier autant que contre votre logement.

Si vous êtes propriétaire, la lecture inverse

Vue de l'autre côté, la même règle se résume simplement : agir vite coûte moins cher que discuter.

Un dossier traité dans les jours qui suivent le signalement reste confiné à une unité. Le même dossier trois mois plus tard touche les logements contigus par les colonnes de plomberie, et la facture change d'échelle — sans compter le risque d'une ordonnance, d'une diminution de loyer ou de dommages-intérêts.

Deux réflexes utiles : faire inspecter les unités contiguës dès le premier signalement, et conserver l'historique documenté des interventions. Cet historique vous sert en cas de litige, et lors de la vente de l'immeuble. Notre protocole immeuble est détaillé ici.

Comment nous pouvons aider, concrètement

Que vous soyez locataire ou propriétaire, ce qui vous sert dans un dossier de ce type, ce sont des documents :

Inspection et soumission gratuites, avec identification de l'espèce et de l'ampleur — utile pour établir le caractère nécessaire d'une intervention.
Prix ferme avant l'intervention, ce qui répond directement au critère du montant « raisonnable ».
Facture détaillée et rapport écrit, plutôt qu'une ligne sans explication.
Déclaration à la Ville pour les punaises de lit, conformément au règlement montréalais.
Garantie écrite, dont les conditions et les exclusions sont publiées ici.

Nos numéros — permis d'entreprise C5 nº 402574504 et certificats d'applicateur CD5 — figurent sur chaque rapport. Une intervention réalisée par une entreprise non certifiée affaiblit votre dossier autant que votre traitement.

Demandez une inspection gratuite ici, ou appelez-nous au (514) 835-2108.

Avertissement

Cet article présente de l'information générale sur le cadre applicable au Québec. Il ne constitue pas un avis juridique et ne remplace pas une consultation. Chaque situation dépend de ses faits propres. Pour un accompagnement, adressez-vous au Tribunal administratif du logement, à un comité logement de votre quartier, ou à un avocat.

Sources

Obligations du locateur et du locataire, réparations et recours : Code civil du Québec, articles 1854, 1855, 1857, 1866, 1867, 1868, 1910, 1911 et 1913. Conditions des réparations urgentes et nécessaires, démarches préalables et retenue sur le loyer : Tribunal administratif du logement, Réparations urgentes et nécessaires. Portée de l'obligation du locateur en matière de vermine : jurisprudence québécoise rapportée par SOQUIJ. Obligation de déclarer les interventions d'extermination de punaises de lit : Ville de Montréal, Règlement sur la salubrité, l'entretien et la sécurité des logements.

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